Female worker with tablet checking quantity of paving slabs in warehouse of building materials

Münchens Bauteilbörse nimmt Gestalt an: Machbarkeitsstudie zeigt, wo die Hebel liegen.

Was passiert mit einer Stahltreppe, hochwertigen Fassadenelementen oder mit Fenstern und Türen, wenn ein Gebäude abgerissen wird? Noch immer endet ein Großteil dieser Bauteile als Bauschutt – obwohl viele von ihnen technisch problemlos weiter genutzt werden könnten. Der Grund dafür liegt meist nicht an der Qualität der Materialien, sondern daran, dass geeignete Strukturen fehlen: Es gibt bislang kaum Orte, an denen Bauteile systematisch erfasst, geprüft, zwischengelagert sowie an neue Bauprojekte vermittelt und wiederverwendet werden.

Genau hier setzt das EU-Projekt CirCoFin (Circular Construction Finance) an. Gemeinsam mit Partnern aus mehreren europäischen Städten untersucht die Landeshauptstadt München, wie eine Bauteilbörse aufgebaut werden kann. Nach rund eineinhalb Jahren intensiver Arbeit ist eine Machbarkeitsstudie für München erarbeitet worden, die im Herbst veröffentlich wird. Ihr Fazit ist eindeutig: Eine Bauteilbörse ist grundsätzlich machbar – und die Studie zeigt erstmals ganz konkret, wie sie aufgebaut und betrieben werden könnte.

Mehr als eine Lagerhalle – ein neues System für zirkuläres Bauen

Sekundärbaustoffe im Regal

Viele stellen sich unter einer Bauteilbörse zunächst ein Lager für gebrauchte Bauteile vor. Tatsächlich entwickelt die Studie jedoch deutlich mehr: Sie beschreibt ein vollständig neues System, das den gesamten Weg eines Bauteils begleitet – vom geplanten Rückbau bis zum Wiedereinbau in einem neuen Gebäude.

 Dafür wurden sechs zentrale Fragen beantwortet:

  • Welche Materialien eignen sich besonders für die Wiederverwendung?
  • Wo könnte eine Bauteilbörse entstehen?
  • Wie müssen Materialflüsse organisiert werden?
  • Wer übernimmt künftig welche Aufgaben?
  • Welche Dienstleistungen braucht der Markt?
  • Und unter welchen Voraussetzungen kann sich ein solcher Betrieb wirtschaftlich tragen?

Gerade diese Verknüpfung von Technik, Organisation und Wirtschaftlichkeit macht die Studie zu einem konkreten Umsetzungsplan und nicht nur zu einer klassischen Marktanalyse.

Erste Erkenntnisse:

Ein wesentlicher Bestandteil der Studie war die Untersuchung der Materialströme in München. Ziel war es nicht, möglichst viele Materialien aufzunehmen, sondern diejenigen zu identifizieren, bei denen Wiederverwendung sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich besonders sinnvoll ist.

Dafür wurden unterschiedliche Materialgruppen nach einheitlichen Kriterien bewertet. Berücksichtigt wurden unter anderem die verfügbaren Mengen im Münchner Gebäudebestand, das technische Wiederverwendungspotenzial, die CO₂-Einsparung, die Nachfrage am Markt, die Lager- und Transportfähigkeit sowie die praktische Umsetzbarkeit.

Auf dieser Grundlage entstand eine Priorisierungsstrategie, mit der jene Materialgruppen ausgewählt wurden, die sich besonders für den Aufbau einer Münchner Bauteilbörse eignen.
Die Analyse zeigt beispielsweise ein hohes Wiederverwendungspotenzial u.a. für Brandschutztüren, Fenster, Doppelbodenplatten sowie Trennwandsysteme. Gerade Brandschutztüren sind aufgrund ihres hohen Materialwertes, ihrer langen Lebensdauer und ihrer guten Wiederverwendbarkeit besonders interessant. Voraussetzung ist eine fachgerechte Prüfung und gegebenenfalls Rezertifizierung, sodass sie anschließend wieder sicher in Neubau- oder Sanierungsprojekten eingesetzt werden können. Solche Beispiele verdeutlichen, dass Wiederverwendung nicht nur Ressourcen schont, sondern auch wirtschaftlich attraktive Potenziale erschließen kann. Die Auswahl basiert damit nicht nur auf Einzelprojekten oder Erfahrungswerten, sondern auf einer systematischen Analyse der tatsächlichen Materialströme in der Stadt.

Ein besonders spannendes Ergebnis betrifft das Geschäftsmodell.

Die Studie zeigt, dass der eigentliche Mehrwert einer Bauteilbörse nicht im Verkauf gebrauchter Bauteile liegt. Entscheidend sind vielmehr die Dienstleistungen, die den gesamten Wiederverwendungsprozess überhaupt erst ermöglichen.

Bereits vor dem Rückbau werden geeignete Bauteile identifiziert und dokumentiert. Es folgen die Organisation des selektiven Ausbaus, Transport, Qualitätsprüfung, Rezertifizierungsprozesse, Zwischenlagerung und – falls erforderlich – kleinere Aufbereitungsarbeiten. Anschließend werden die Bauteile digital erfasst, vermittelt und bei Bedarf auch der Wiedereinbau begleitet.

Für München wurde hierfür ein umfassendes Serviceportfolio entwickelt. Dabei unterscheidet die Studie zwischen unverzichtbaren „Must-have“-Leistungen, die für einen erfolgreichen Betrieb von Beginn an notwendig sind, und ergänzenden Angeboten, die schrittweise aufgebaut werden können. Insgesamt entsteht so ein modular aufgebautes Dienstleistungszentrum für zirkuläres Bauen – weit mehr als eine reine Lagerfläche.

Eine weitere wichtige Erkenntnis lautet: Eine erfolgreiche Bauteilbörse kann nicht allein von der öffentlichen Hand betrieben werden.

Die Studie versteht sie ausdrücklich als gemeinsames Netzwerk für die gesamte Bauwirtschaft. Öffentliche Bauherrschaften, kommunale Wohnungsbaugesellschaften, private Projektentwickler, Rückbauunternehmen, Hersteller, Bauunternehmen, Architekturbüros, Handwerksbetriebe, Logistikunternehmen und digitale Plattformen übernehmen dabei jeweils unterschiedliche Rollen entlang der Wertschöpfungskette.

Gerade diese Zusammenarbeit ist entscheidend. Denn nur wenn Angebot und Nachfrage zuverlässig zusammengeführt werden und alle Beteiligten frühzeitig eingebunden sind, kann sich ein funktionierender Markt für wiederverwendbare Bauteile entwickeln.

Neben technischen Fragen stand vor allem die Wirtschaftlichkeit im Mittelpunkt der Untersuchung.

Erstmals wurden für München verschiedene Finanzierungs- und Entwicklungsszenarien modelliert. Dabei wurden Investitionskosten (CAPEX), laufende Betriebskosten (OPEX), unterschiedliche Erlösquellen sowie verschiedene Marktentwicklungen miteinander kombiniert. Ergänzend untersuchte die Studie mithilfe von Sensitivitätsanalysen, welche Faktoren den größten Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben – beispielsweise Materialmengen, Auslastung, Personalkosten oder Logistikaufwand.

Ein zentrales Ergebnis lautet: Eine Bauteilbörse sollte schrittweise wachsen. Nicht der sofortige Vollausbau verspricht den größten Erfolg, sondern ein modularer Aufbau, der sich an der tatsächlichen Nachfrage orientiert. Mit zunehmender Materialverfügbarkeit und wachsender Marktakzeptanz können weitere Dienstleistungen ergänzt und zusätzliche Kapazitäten geschaffen werden.

Damit liefert die Studie erstmals belastbare Annahmen dazu, unter welchen Rahmenbedingungen eine Münchner Bauteilbörse langfristig wirtschaftlich betrieben werden kann. Sie beantwortet bewusst nicht die Frage, ob sich der Markt entwickelt, sondern zeigt, unter welchen Voraussetzungen dies gelingen kann. Genau darin liegt der Kern einer Machbarkeitsstudie.

Von der Idee zum Umsetzungskonzept

Die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie wurden in den vergangenen Monaten gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern aus Verwaltung, Wissenschaft, Bauwirtschaft, Planung, Handwerk und Verbänden diskutiert und weiterentwickelt. Dabei wurde deutlich, dass das Interesse an einer systematischen Wiederverwendung von Bauteilen wächst – gleichzeitig aber neue Formen der Zusammenarbeit notwendig werden.

Mit der nun vorliegenden Studie ist ein wichtiger Meilenstein erreicht. Aus einer Vision wurde ein konkreter Bauplan. In den kommenden Projektphasen werden die entwickelten Konzepte weiter vertieft, wirtschaftlich überprüft und schrittweise in Richtung Umsetzung weiterentwickelt. In der nächsten Projektphase sollen die entwickelten Konzepte weiter konkretisiert werden. Dazu gehören insbesondere die Auswahl eines geeigneten externen Betreibers, der die Bauteilbörse eigenverantwortlich führt, sowie die Identifikation geeigneter Flächen, die von der Landeshauptstadt München bereitgestellt werden könnten. Parallel dazu wird das Geschäfts- und Finanzmodell weiter vertieft, um eine belastbare und bankfähige Lösung zu entwickeln, die als Grundlage für Investitionsentscheidungen und die spätere Umsetzung dienen kann.

Denn eines zeigt die Studie sehr deutlich: Die eigentliche Herausforderung besteht nicht darin, gebrauchte Bauteile zu finden. Die Herausforderung besteht darin, einen funktionierenden Markt und die Infrastruktur dafür zu schaffen. Genau hierfür liefert die Münchner Bauteilbörse erstmals ein konkretes Konzept – und könnte damit zum Vorbild für viele weitere Städte in Europa werden.

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